Le règlement de copropriété est un document fondamental puisqu’il définit les règles de fonctionnement de la copropriété et détermine les droits et les obligations des copropriétaires.
Il est transmis à tout chaque nouveau propriétaire lors de la réalisation de la vente chez le notaire.
Lorsque le copropriétaire donne son appartement en location, il doit également remettre copie du règlement de copropriété au locataire.
Le règlement de copropriété détermine :
– Les parties communes et privatives de l’immeuble,
– La répartition des tantièmes et donc des charges avec l’indication de la méthode de calcul,
– Les conditions d’usage et la destination de l’immeuble.
Concernant les parties communes, elles sont généralement affectées à l’usage de tous, et soumise au principe selon lequel nul ne doit porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, comme par exemple encombrer un couloir commun.
Le règlement de copropriété peut prévoir un droit de jouissance exclusif d’un ou plusieurs copropriétaires sur une partie commune (couloir, terrasse, jardin).
A NOTER que ce droit n’est pas un droit de propriété et, de ce fait, les travaux envisagés sur ces parties sont soumis à autorisation de l’assemblée générale.
Concernant les parties privatives, elles sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, sous réserve naturellement du respect des autres copropriétaires et de la destination de l’immeuble.
Ainsi, même chez lui, un copropriétaire ne peut faire ce qu’il veut, comme par exemple entreprendre des travaux qui affecteraient un mur porteur, et donc la solidité de l’immeuble.
De la même manière, un copropriétaire ne saurait s’opposer à ce que des travaux soient entrepris chez lui au nom de la copropriété si ces travaux sont destinés à l’amélioration de l’immeuble, et donc dans l’intérêt collectif.
Un copropriétaire ne peut pas davantage ouvrir un commerce dans son lot, à moins de demander l’autorisation de l’assemblée générale.
Si un copropriétaire ne respecte pas les dispositions du règlement de copropriété engage sa responsabilité.
Ainsi, le syndic de copropriété doit adresser au copropriétaire défaillant une mise en demeure de se conformer au règlement par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si cette demande reste sans effet, le syndic peut demander à l’assemblée générale l’autorisation d’agir en justice à l’encontre de ce copropriétaire. Dans ce cas, il devra faire appel à un huissier de justice qui constatera les manquements du copropriétaire peu scrupuleux.
Si le manquement est grave et entraîne un trouble manifestement illicite, le syndic de copropriété pourra saisir le président du Tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble en référé afin qu’il soit mis fin à ce trouble. Le référé est une procédure d’urgence qui permet d’obtenir une condamnation rapide du copropriétaire défaillant, à condition de démontrer le caractère urgent de la demande et l’absence de contestation sérieuse quant aux conséquences du trouble invoqué.
Cette procédure ne peut être engagée qu’avec l’assistance d’un avocat, obligatoire devant le Tribunal de grande instance.
Lorsque c’est un locataire qui ne respecte pas le règlement de copropriété, sa responsabilité et non celle de son bailleur est engagée.
En revanche, c’est au copropriétaire bailleur que la victime du trouble et/ou le syndic de copropriété doivent s’adresser pour lui demander de rappeler ses obligations à son locataire.
Si le bailleur ne donne pas suite, le copropriétaire lésé et le syndic pourront alors intervenir directement auprès du locataire et l’assigner le cas échéant devant le Tribunal de grande instance.