La vie en copropriété n’est pas un long fleuve tranquille. La promiscuité est génératrice de phénomènes aussi divers que le bruit, les odeurs, voire des fumées, de la poussière ou des vibrations.
Ces phénomènes ne peuvent être qualifiés de « troubles » que lorsqu’ils constituent un inconvénient excessif ou anormal du voisinage, c’est-à-dire lorsqu’ils causent un dommage aux voisins (cf. dossier sur le bruit).
Ces nuisances peuvent résulter de travaux dans une partie commune ou privative, de la présence d’un commerce (lorsque celle-ci est prévue dans le règlement de copropriété ou approuvée à l’unanimité des copropriétaires réunis en assemblée générale), ou tout simplement des agissements d’un résident peu soucieux de la tranquillité de ses voisins.
Lorsque le copropriétaire subit un trouble qu’il estime excessif, il peut tenter de le faire cesser en s’adressant directement au voisin, ou passer par le syndic qui fera office d’arbitre. Si le trouble persiste, il peut faire appel à la Gendarmerie ou à la Police qui viendra constater les faits et dresser procès-verbal (cf. dossier sur le bruit).
Si les recours amiables restent sans effet, l’intéressé pourra alors saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble ou engager une procédure pénale.
Dans les deux cas, il devra être assisté d’un avocat.
Le juge se livrera alors à l’appréciation de la gravité du trouble et examinera s’il y a lieu de condamner l’auteur à indemniser la victime des nuisances. Il sera nécessaire, pour que le trouble puisse être sanctionné, d’apporter toutes les preuves de l’existence de ce trouble, telles que des attestations de voisin, un constat d’huissier, un procès-verbal établi par les services de police ou de gendarmerie, des courriers envoyés au voisin peu scrupuleux faisant état des griefs et lui enjoignant de faire cesser le trouble, etc. Il sera également intéressant, dans le cas d’odeurs ou de fumées dégagées par un commerce, de vérifier que les installations sont bien conformes aux normes en vigueur.
Le juge examine les circonstances particulières à chaque dossier. Il tient évidemment compte de la règlementation applicable, de la nature des nuisances, de leur intensité et de leur fréquence, mais également de considérations entourant la personne même du plaignant de nature à aggraver la perception du trouble. En effet, une personne âgée ou malade, ou un nourrisson, sera plus sensible au bruit, ou à une émanation de fumé. Le juge pourra ainsi, selon les cas, ordonner la cessation du trouble et condamner son auteur à indemniser la victime.
L’exemple du barbecue.
Il arrive qu’un copropriétaire utilise son barbecue sur sa terrasse ou son balcon. L’émanation d’odeurs et de fumées qui en résulte ne constitue pas un trouble anormal de voisinage dans la mesure où l’usage du barbecue reste occasionnel.
En revanche, l’utilisation du barbecue peut constituer un trouble susceptible d’être sanctionné :
– lorsqu’elle est trop fréquente, voire systématique,
– lorsqu’elle est de nature à porter atteinte à la sécurité des copropriétaires, par exemple, lorsque le barbecue est situé à proximité d’une structure en bois ou de plantations, ou s’il y a projection de cendres,
– lorsqu’elle a pour effet de causer des dommages au lot voisin (noircissement de la façade). Dans ce cas, la sanction peut s’accompagner d’une condamnation de l’utilisateur peu scrupuleux au versement de dommages et intérêts.
n tout état de cause, il convient de vérifier si le règlement de copropriété comporte une clause règlementant l’usage du barbecue et s’il n’existe pas, au niveau de la commune, une règlementation du Maire. Car il faut savoir que le Maire peut définir l’utilisation du barbecue sur le territoire communal.