Tout copropriétaire est tenu à l’obligation essentielle de payer les charges quelles qu’elles soient (article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Les charges permettent en effet le financement des dépenses de fonctionnement et d’entretien de l’immeuble.
Il existe plusieurs catégories de charges:
– les charges communes, relatives à l’entretien et à l’amélioration des parties communes (par exemple le ménage ou la maintenance d’un ascenseur):
- les charges de conservation, relatives aux travaux d’entretien des canalisations ou le ravalement des façades,
- les charges d’entretien, telles que la rémunération du personnel chargé du nettoyage, les frais d’éclairage, l’entretien des jardins,
- les charges d’administration comme la rémunération du syndic ou le salaire du gardien,
- les charges relatives aux services collectifs et les éléments d’équipements communs.
– les charges privatives, relatives aux parties privatives (installation d’une climatisation par exemple),
– les charges exceptionnelles, qui font suite à des travaux importants rendus nécessaires par un sinistre ou un changement de règlementation par exemple.
Il faut savoir que le syndic dispose d’instruments juridiques efficaces afin de recouvrer les charges impayées quelles qu’elles soient.
Toutefois, le copropriétaire peut contester ces charges, tant en ce qui concerne leur montant que leur répartition.
– Sur la répartition des charges. Le règlement de copropriété fixe les modalités de répartition des charges.
Celles-ci sont réparties au prorata des millièmes de copropriété, proportionnellement à la valeur du lot (surface des parties privatives, degré de confort, situation du lot au sein de l’immeuble, utilité objective que procure un équipement collectif à chaque lot).
Ainsi, par exemple,un lot de 100 m² exposé plein Sud au dernier étage d’un immeuble équipé d’un ascenseur disposera de plus de tantièmes qu’un lot composé d’un studio de 20 m² situé au rez-de-chaussée à côté d’un restaurant.
Un copropriétaire peut ainsi s’étonner du montant des charges qui lui sont réclamées au vu de la superficie de son lot ou de la pertinence à son égard des travaux envisagés. Il pourra alors contester sa quote part. Pour ce faire, il devra soumettre une proposition de modification des charges à l’assemblée générale et obtenir ainsi l’unanimité.
A défaut, il pourra saisir le Tribunal de Grande Instance, assisté de son avocat, à une double condition:
– la participation de l’intéressé aux charges doit être supérieure à 25% à ce qu’elle devrait être ou la partition un copropriétaire doit être inférieure à 25% à ce qu’elle devrait être;
– le délai pour contester la décision de l’assemblée générale est de 2 mois à compter de la réception par lettre recommandée du procès-verbal de ladite assemblée (en revanche, le délai pour saisir le tribunal en contestation de la répartition telle que figurant dans le règlement de copropriété est de 5 ans à compter de la publication dudit règlement fixant la répartition des tantièmes, ou 2 ans à compter de la première vente du lot).
– Sur le montant des charges. La contestation du montant des charges est le plus souvent liée à la contestation de la répartition, et on se reportera alors au paragraphe ci-dessus. Mais le montant des charges dans l’absolu peut aussi être remis en cause.
Les charges communes sont payées suivant le système des charges provisionnelles, et régularisées en fin d’année selon les dépenses réelles. Leur montant est approuvé par l’assemblée générale.
Les appels de fonds pour travaux ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. C’est l’assemblée générale qui détermine les modalités de ces appels de fonds.
Un copropriétaire peut cependant juger excessif un appel de charges, un appel de fonds pour travaux ou une régularisation de charges sans que cela ne soit la conséquence de la répartition. En effet, cela peut découler d’une erreur dans le mode de facturation de la prestation envisagée ou réalisée.
C’est pourquoi les copropriétaires disposent d’un droit d’accès. Ainsi, toute personne qui s’estime lésée peut se rendre chez le syndic pour consulter les pièces justificatives des charges (factures, contrats d’entretien, quantité d’eau ou de fuel consommée, etc.). Le syndic est tenu de mettre des documents à disposition pendant une journée au moins entre la date de la convocation de l’assemblée générale en vue de l’approbation des comptes et la tenue de celle-ci.