L’entretien de l’immeuble peut être confié à des entreprises sous contrat avec le syndicat, mais également à des salariés employés directement par le syndicat des copropriétaires. Celui-ci doit alors s’acquitter non seulement du paiement des salaires, mais également de l’ensemble des charges sociales qui s’y rattachent.
1. Le poste de salarié peut être soit créé au cours de la vie de la copropriété (1.1), soit prévu dès l’origine dans le règlement de copropriété (2.1).
1.1. La création d’un poste de salarié est une décision importante puisqu’il représentera un poste de charges non négligeables pour la copropriété. C’est la raison pour laquelle cette décision doit être prise par l’assemblée générale des copropriétaires, consultée par une question inscrite à l’ordre du jour (article 31 du décret n°67-223 du 17 mars 1967).
La décision de supprimer un tel poste est soumis aux mêmes formalités.
1.2. Dans le cas des postes prévus dès l’origine, il s’agit essentiellement des postes de concierges qui ne peuvent être supprimés qu’à l’unanimité des copropriétaires. En effet, la présence même du concierge ainsi que ses fonctions constituent un des éléments essentiels du contrat de copropriété.
2. L’ensemble des salariés relèvent de la Convention collective des gardiens, concierges et employés d’immeubles.
2.1. Les concierges
Les concierges sont affectés à la surveillance et à l’entretien de l’immeuble. Ils sont logés sur place et sont donc soumis à d’importantes amplitudes horaires, modérées par des temps de repos obligatoires.
La profession de concierge n’est pas soumise au Code du travail puisqu’elle impose une disponibilité et une vigilance quasi permanentes, y compris parfois la nui et les jours fériés lors des astreintes.
Les gardiens d’immeuble sont rémunérés selon les tâches qui leur sont confiées. Ils peuvent être employés à temps plein ou temps partiel et peuvent exercer un autre emploi à domicile (ou en-dehors en cas de service partiel).
Ils vivent dans un lot mis à disposition par la copropriété qui en règle les charges. Ce lot est constitué de deux parties, soit un logement de fonction à usage exclusif du concierge, et une loge, accessible aux résidants de l’immeuble et où sont installés les différents appareils relatifs à la chaufferie, aux ascenseurs, à la VMC et à l’eau notamment.
2.2. Les employés d’immeubles
A la différence des concierges, les employés effectuent les tâches courantes d’entretien, mais ne sont en général pas astreints à des missions d’entretien et d’administration.
Ils sont soumis à la durée légale du travail.