Les charges impayées sont la hantise de la copropriété. Un copropriétaire fait défaut et c’est l’ensemble des résidents qui supportent sa part de charges. Cette situation peut même dégénérer, d’autres copropriétaires étant à leur tour incapables de faire face à l’augmentation des charges ou refusant de s’acquitter de charges qui ne leur sont initialement pas imputables.
Les syndics sont habilités à agir en recouvrement de charges (article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Ils disposent pour ce faire d’instruments juridiques efficaces leur permettant de faire face à ce phénomène, qui a tendance à se développer avec la crise.
Au préalable, il convient de rappeler que le paiement des charges, qu’il s’agisse de fonds de roulement ou d’appels pour travaux, est une obligation essentielle du copropriétaire (article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).
Le syndic est donc en droit d’exiger le paiement des charges exigibles dès que le budget a été voté en assemblée générale et dispose, pour ce faire, de plusieurs moyens.
– La relance amiable. Dans un premier temps, le syndic peut demander par courrier au copropriétaire défaillant de s’acquitter des charges.
– La mise en demeure. Si les relances demeurent infructueuses, le syndic peut alors mettre en demeure l’intéressé de payer dans un délai déterminé.
La mise en demeure ne doit pas intervenir trop tôt après l’appel de charges, mais dans un délai raisonnable (entre deux semaines et un mois après l’appel de charges).
Cette demande, qui doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, a pour effet la mise à la charge du copropriétaire de tous les frais nécessaires au recouvrement des sommes dues et rend exigibles les intérêts de retard à compter de la date de mise en demeure.
– La procédure de référé. Si le copropriétaire s’obstine, le syndic peut l’assigner devant le Tribunal d’instance (si les sommes réclamées sont inférieures à 10.000 €) ou le Tribunal de Grande Instance (si les sommes excèdent 10.000 €) du lieu de situation de l’immeuble. Dans ce deuxième cas, le ministère d’avocat est obligatoire.
Si le débiteur est commerçant, le syndic peut également saisir le Tribunal de commerce.
La procédure est rapide et permet d’obtenir la condamnation de l’intéressé au paiement des charges et des intérêts de retard. Les juges tiennent également compte de la résistance abusive du copropriétaire qui peut être condamné à verser des indemnités à ce titre. Mais il arrive que le Tribunal accorde au copropriétaire défaillant des délais de paiement si celui-ci justifie de difficultés financières.
– En cas d’inexécution de la décision, le recours à la saisie. Le syndic peut, après avoir obtenu l’autorisation de l’assemblée générale à la majorité simple, faire appel à un huissier de justice pour saisir les biens du mauvais payeur et les vendre aux enchères publiques. La saisie peut porter sur le logement de l’intéressé. Si celui-ci vend de lui-même, le syndic peut faire opposition sur le prix de vente.
A savoir: si la dette est importante, le syndic peut, préalablement à tout recours contentieux, et pour renforcer ses garanties, passer une hypothèque sur le bien du copropriétaire défaillant.